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借贷成本持续攀升 美国房地产市场进入下行通道

发布时间:2022-08-11 22:24      

高通胀抑制了美国居民的实际购买能力,美联储激进加息又大幅提高了借贷成本,多种因素作用下,美国房地产市场景气度面临严重冲击。

近期数据显示,美国房地产市场的借贷活跃度、成屋销售量都出现了持续下降。

8月10日(当地时间,下同),MBA(美国抵押贷款银行家协会)公布8月5日当周数据,当周购房抵押贷款申请人数环比下降1%,同比下降19%,维持下行态势。作为房地产市场的领先指标,贷款申请量下跌反映出交易市场整体活跃度较低。

“即便就业市场比较紧俏,购房市场还是持续表现低迷。过去的六周中有五周活跃度都在降低。在购房成本飙升,公众对未来经济景气度看衰的情况下,大部分购房者都选择了观望的态度。”MBA经济及行业策略副总裁乔尔·坎(Joel Kan)说。

这样的低迷状态并非刚刚出现。根据NAR(美国房地产经纪人协会)最新数据统计,全美成屋销售量同比下滑的趋势已经持续较长时间,从2021年8月份开始就持续负增长,在2022年6月份更是出现两位数的同比下降,录得-14.2%,并创下两年内新低。

美国成屋销售量同比持续负增长 来源:NAR报告

2022年,美联储开始激进加息以期遏制通胀,攀升的政策利率也传导为更高的借贷成本,不断侵蚀购房者的购买能力。

根据Wind数据显示,美国30年期抵押贷款固定利率从2022年初至7月末已经上涨超过64%。面对持续上涨的利率,房地产市场的借贷活动也会受到较大影响,MBA预测2022年全年抵押贷款的借贷金额总量将下降18%。

“美国经济可能在2023年上半年步入衰退,如果应验,后续的借贷活动将进一步受到抑制。”MBA商业地产研究副总裁杰米(Jamie Woodwell)表示出更悲观的看法。

与此同时,消费者的房产交易意愿也出现了大幅下降。

8月8日,房利美最新数据显示,美国房屋购买情绪指数在7月份下降2个点达到62.8,是2011年来最低水平。调研对象普遍对当前的购房及售房环境持悲观态度,仅有17%的受访者认为当前适宜购房,卖房意愿也持续下降。

NAR旗下网站Realtor.com也发布报告,7月份,美国活跃挂牌房屋库存同比增长30.7%,创历史最高值。待售房屋库存同比增长3.5%,为2019年9月以来首次增长,业内人士认为,购房需求下滑也是导致待售房屋库存增长的重要原因。

房地产市场表现不佳,也导致美国第二季度GDP环比出现负增长,有可能继续拖累后续的经济增长。

美国第二季度GDP分项数据,房地产直接投资环比大幅下降14% 来源:美国商务部经济分析局

“房地产投资增速回落是拖累美国二季度GDP增长的重要原因,房地产直接投资占美国GDP的比重不到5%,但增速大幅回落至-14%,同时商业建筑增速也回落至-11.7%,共计拖累GDP增长1个百分点。”东北证券认为,在高利率、需求回落和建筑商信心回落的背景下,我们预计美国房地产投资可能仍将持续对其GDP增速产生影响。

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